배당금 주는 리츠 공모주 3월 한화리츠 4월 삼성FN리츠

리츠에는 여러가지 유형이 있는데 그 중 "오피스 리츠형태"가 가장 수익률이 좋기 때문에 올해 3월, 4월에 상장하는 대표적인 오피스 리츠 "한화리츠와 삼성FN리츠"에 대해 알아보겠습니다.

오피스 리츠란 사무실을 소유 및 관리하며, 해당 부동산을 세입자에게 임대합니다. 고층 프라임 빌딩에서 사무실 건물의 부대 시설 등을 자산으로 보유합니다. GBD, CBD같은 오피스 구역이나 교외 지역 등 지역적 특성에 집중하기도 하고, 정부기관 또는 연구실 같은 특정 세입자에 중점을 두기도 합니다. -리츠협회-


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소액투자 가능한 부동산 리츠 투자 - 리츠란 무엇인가?

IPO (Initial Public Offering; 기업공개)
: 기업이 최초로 외부투자자에게 주식을 공개하는 것으로 한국거래소에 공식 상장하는 것

한화리츠와 삼성FN리츠 비교

두 리츠의 공통점 : 생명.보험 계열사 지원을 받는 스폰서 리츠 / 우량 자산 강점 / 안정성 측면 우수
공모 시점의 증시 분위기와 시장 금리 움직임 등이 이번 공모주 흥행 변수

한화리츠

• 기초자산: 여의도 한화손해보험 빌딩과 한화생명이 보유한 노원.평촌.중동.구리 사옥 등
  → 이 빌딩들의 주요 임차인: 계열사인 한화손해보험과 한화생명 (한화생명은 한화리츠 지분 46.2% 보유) → 계열사를 통한 안정적인 임대료 수익 보장
  

다만, 일각에서는 이 같은 장점이 단점으로 돌변할 수 있다는 우려
즉, 계열사들이 임차해 있어 임대료 인상에 어려움을 겪을 수 있다는 의견
그러나 현재 5~7년 임대차 계약을 했는데 매년 소비자 물가상승률에 따라서 임대료가 연동되도록 계약해 놓은 상황이라고 합니다.
여의도 사옥은 최근 한화시스템이 계약만기 였는데 임대료를 올려 재계약 함.

• 목표 배당 수익률 : 연 6.85%

[기대요인]

• 향후 시장 금리가 하락할 시 배당 수익률이 늘어날 수 있다는 점
• 한화리츠의 담보대출 조달금리는 변동금리를 적용한 5.57%로 금리가 내리면 자금조달비용이 절감되는 구조
• 공모 규모가 크지 않다는 점 (1160억원) → 최근IPO시장은 공모금액 부담이 크지 않은 종목 위주로 흥행하는 모습을 보임
• 향후 자산 편입 모멘텀 → 향후 63빌딩 편입 가능성을 열어 놓은 상태 / 이 밖에도 한화생명 서초 사옥, 한화손해보험 신설동 사옥 및 소공동 사옥 편입 가능성
• 상장 이후 약 한 달 만에 배당을 받을 수 있다는 점 ★→ 한화리츠의 결산 주기 - 매년 4월 말, 10월 말
• 균등한 만기 분산 전략 (타 리츠는 특정 연도에 대출 만기 일정이 몰려 있다.)

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삼성FN리츠

• 기초자산: 대치타워 → 강남권 업무지구 우량 오피스
  에스원빌딩 (계열사인 에스원이 100%임차 → 임대차 안정성 높이 평가)
• 목표 배당 수익률 : 연 5.67%

[기대요인]

• 스폰서 (삼성생명, 삼성화재)가 보유하고 있는 다수의 우량 오피스에 대한 우선매수협상권도 함께 확보해 향후 편입 가능성 ↑
• 공모금액 1100억원으로 최근 상장한 스폰서 리츠 중에서 가장 규모가 작다.
• 삼성FNf리츠의 결산 주기 - 매년 1.4.7.10월 분기배당

지난해 가파른 금리 인상에 따른 부동산 가격 조정과 차입금 이자 부담, 레고랜드 발 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)사태로 인해 리츠에 대한 투자 심리가 얼어붙었습니다. 그러나 올해 리츠주가 다시 주목 받는 것은 정부의 활성화 정책 때문이라고 합니다. 리츠는 다수의 투자자들에게서 자금을 모집해 부동산을 매입해 개발한 뒤 발생하는 임대료 수익 등을 투자자들이 배당받는 상품입니다. 국토교통부는 지난달 리츠의 자금조달을 위해 기업어음(CP) 발행을 허용하고, 리츠 자산 중 부동산 인정 범위를 확대하는 내용의 제도 개선 방안을 발표했습니다. 최근 시중금리가 하락세를 보이자 리파이낸싱(재융자) 우려도 일부 해소된 것으로 분석됩니다.

최근 리츠 시장 전반의 분위기 반등 및 정부 지원 등에 따른 수혜도 기대됩니다. 기업어음(CP)과 더불어 기관 투자자의 담보대출 기준이 되는 금융채(AAA) 3년물의 시장금리는 지난해 10월 5.3%까지 상승했지만 올해 3.7%까지 하락했습니다. 시장금리가 다시 하락세로 돌아선 점은 리츠에 호재로 평가됩니다.

실제로 지난 13일 자금 재조달(리파이낸싱)을 진행한 롯데리츠의 경우 공모 회사채 발행금리와 담보대출 금리를 5% 후반대에 결정했다. 급격한 금리인상으로 7%대 금리도 적용될 수 있다는 관측까지 나왔지만 양호한 금리에 재조달에 성공한 모습이다.


* 프로젝트파이낸싱 (PF)
PF는 특정 사업에서의 예상 수익을 기초로 차입이 이루어진다. 담보가 되는 것은 그 특정 사업의 자산 전부이며, 사업의 투자자 또는 제3자 등의 외부로부터의 추가 담보 및 보증인을 받지 않는 non-Recourse Loan(담보만큼만 변제하는 것. 담보물을 넘어가는 빚은 갚지 않아도 된다)으로 이루어진다.[2] 현재의 사업 및 미래의 사업 계획의 현금흐름과 해당 사업의 리스크를 분석·평가하여, 현금흐름이 계획대로 이루어지지 않을 위험을 최소화하고 위험이 최소화된 현재/미래의 현금흐름을 순현재가치(NPV)로 환산하여 사업의 가치를 계산한 후 대출액을 결정하는 금융기법이다.